Rechtsprechung zum Mietrecht 2003 bis 2005 (Mietrecht, Pachtrecht)
VON RECHTSANWALT DR. ECKART JAKOB
Gerade im Mietrecht werden ständig Gerichtsurteile in großer Zahl veröffentlicht. Der Autor dieses Artikels hat sich Entscheidungen aus dem Zeitraum 2003 bis 2005 herausgegriffen und diese nach Themengebieten geordnet.
Diese Entscheidungen geben Antworten auf aktuelle Praxisfragen des Mietrechts. Die Themen reichen von Formfragen des Mietvertrages, Fragen seiner Behandlung bei Trennung und Scheidung, über Einzelheiten zur Schönheitsreparatur / Wohnungsrenovierung bis zur Frage, was im Falle der Insolvenz eines Mieters zu gelten hat.
Seiten in diesem Artikel:
Seite 1: Der Mietvertrag
Seite 2: Mieterhöhung
Seite 3: Nebenkostenabrechnung
Seite 4: Schönheitsreparaturen / Renovierung
Seite 5: Sonstige Streitigkeiten
Seite 6: Prozessuales
Der Mietvertrag
VON RECHTSANWALT DR. ECKART JAKOB
Notwendig schriftlicher Zeitmietvertrag
Schriftlicher Vertrag und Telefax
Haben Partner eines Mietvertrages für ihren Vertrag ausdrücklich Schriftform vereinbart, genügt es nicht, wenn sie diesen nur per Telefax abschließen. Vielmehr ist ein gemeinsamer Vertragstext im Original zu unterzeichnen. Allerdings kann sich die Vertragspartei, für die die mangelnde Schriftform nachteilig ist, eventuell ausnahmsweise auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) berufen, so dass der Vertrag trotz Formfehlers schließlich doch gilt. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn man sich ausdrücklich mündlich auf die Nachholung der Schriftform geeinigt hat, dies dann aber versehentlich unterblieben ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.1.2004, 10 U 102/03).
Ein Zeitmietvertrag kann daran scheitern, dass die Vermieterseite die notwendige Schriftform nicht wahrt. Dann kann sich der Mieter von diesem Vertrag im Rahmen der regulären Mietvertragskündigung lösen. Die Schriftform ist z.B. dann nicht gewahrt, wenn eine Erbengemeinschaft Vermieterin ist und sich bei Vertragsabschluss vertreten lässt, aber im Vertrag die einzelnen Miterben nicht namentlich benannt sind. Auch muss dem Mietvertrag die genaue Lage mitvermieteter Flächen und Räume (hier: Einstellplatz und Kellerraum) identifizierbar zu entnehmen sein (AG Gießen, Urteil vom 12.7.2004, 48-M C 208/04).
Schriftformklausel für zusätzliche Abreden
Regelmäßig enthalten Formularmietverträge eine Klausel, wonach nachträgliche Änderungen oder Ergänzungen nur schriftlich erfolgen dürfen. Grundsätzlich gilt aber, dass die von den Vertragsparteien individuell getroffene Vereinbarung immer Vorrang haben muss vor dem Vertragsinhalt, der sich aus einem derartigen Formularvertrag ergibt. Deshalb können nachträgliche und abändernde Vereinbarungen auch dann Vorrang vor dem Inhalt des Formularmietvertrages haben, wenn sie – entgegen der erwähnten Schriftformklausel dieses Vertrages – mündlich getroffen worden sind (BGH, Versäumnisurteil vom 21.09.2005, XII ZR 312/02). Problematisch dürfte allerdings in der Regel die Beweisbarkeit der mündlichen Abrede sein.
Es gibt Rechtsprechung, wonach wiederum anderes zu gelten hat, wenn die Parteien im Mietvertrag ausdrücklich erklärt haben, ein Abweichen von der vereinbarten Schriftform bedürfe einer gemeinsamen, wiederum schriftlichen, Willenserklärung. Durch eine solche Klausel kann die Wirksamkeit einer nachträglichen mündlichen Vereinbarung gesperrt sein (KG, Urteil vom 18.08.2005, 8 U 106/04).
Auszug wegen Scheidung: Mietvertrag mit beiden Ehepartnern
Im Falle einer Trennung von Eheleuten, die schließlich in eine Scheidung mündet, muss in vielen Fällen eine Regelung getroffen werden, was mit dem Mietvertrag, den die Eheleute noch gemeinsam abgeschlossen haben, zu geschehen hat. Oft wird der Vermieter den ausziehenden Ehegatten aus dem Mietverhältnis entlassen und sich nur noch an den verbleibenden Ehepartner halten. Es ist umstritten, ob der in der Wohnung verbleibende Ehepartner dieser Entlassung zustimmen muss oder nicht, damit sie wirksam ist. Auf diese Streitfrage kommt es aber dann nicht an, wenn der Vermieter gegenüber dem verbleibenden Ehepartner ein Verlangen auf Mieterhöhung erklärt hat und dieser schon über einen längeren Zeitraum die Stellung eines Alleinmieters eingenommen hat. In diesem Fall kann sich der verbleibende Ehegatte gegenüber dem Mieterhöhungsverlangen nicht darauf berufen, er habe der Vertragsentlassung seines Ex-Partners gar nicht zugestimmt (BGH, Urteil vom 03.03.2004, VIII ZR 124/03).
Auszug wegen Scheidung: Mietvertrag mit nur einem Ehepartner
In vielen Fällen schließt ein Ehepartner allein einen Mietvertrag ab. Es werden also bei einem zusammenlebenden Ehepaar nicht beide Eheleute Vertragspartner des Vermieters. Zieht der Ehepartner, der den Vertrag abgeschlossen hat, auf Grund der Trennung der Eheleute aus der Wohnung aus und verbleibt der andere Ehepartner, der den Mietvertrag nicht mit unterzeichnet hat, in der Wohnung, wird dieser möglicherweise Vertragspartner des Vermieters, wenn sich entsprechende Schlüsse aus seinem Verhalten ziehen lassen. Dies ist etwa der Fall, wenn der wohnenbleibende Ehegatte im eigenen Namen Willenserklärungen gegenüber der Hausverwaltung abgibt, den Schriftverkehr mit ihr im eigenen Namen führt, die Wohnung jahrelang alleine nutzt, Mietzahlungen leistet, Schönheitsreparaturen ausführt, die Kündigung des Mietvertrages erklärt und schließlich die vom anderen Ehepartner geleistete Mietkaution für sich in Anspruch nimmt (BGH, Urteil vom 13.07.2005, VIII ZR 255/04).
In einem solchen Fall wäre es verfehlt, den Vermieter allein auf den getrenntlebenden Ehepartner zu verweisen, wenn es darum geht, bestimmte Forderungen an die Mieterseite zu richten. Ob ein derartiger „konkludenter“ Eintritt eines Ehepartners in einen Mietvertrag gegeben ist, hängt jedoch immer von den Umständen des Einzelfalles ab und ist nicht schematisch zu beurteilen.
Mieterhöhung
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Mietspiegel
GmbH als Vermieter
Ist der Vermieter keine natürliche, sondern eine juristische Person (z.B. GmbH), muss das schriftliche Mieterhöhungsverlangen die Angabe enthalten, welche natürliche Person – bei GmbH: Geschäftsführer – mit dieser Erklärung für den Vermieter handelt. Sonst kann der Mieter die Legitimation zu diesem Verlangen nicht nachprüfen, und die Erklärung des Vermieters ist unwirksam (LG Hamburg, Urteil vom 15.1.2004, 333 S 82/03).
Der Vermieter kann zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug nehmen, wenn es einen solchen am Vermietungsort gibt. Kann der Mietspiegel aber nur kostenpflichtig erworben werden, ist dem Erhöhungsschreiben ein Exemplar beizufügen. Der Vermieter kann sich damit behelfen, dass er den Mietspiegel und die dortige Eingruppierung der jeweiligen Wohnung dem Mieter in seinem Schreiben nachvollziehbar erläutert (AG Köln, Urteil vom 31.8.2004, 223 C 96/04).
Mieterzustimmung
Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung muss nicht ausdrücklich erfolgen. Er kann zur erhöhten Mietzahlung auch dann verpflichtet sein, wenn der Vermieter ihn zur erhöhten Mietzahlung nur aufgefordert hat und der Mieter dieser Aufforderung über längere Zeit nachgekommen ist. Dies kann dann zur Folge haben, dass zuviel gezahlte Miete nicht später zurückgefordert werden kann. Das Verhalten des Mieters muss aber nach den gesamten Umständen als Erklärung zu verstehen sein, mit der der Mieter auf ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters antwortet. Stellt sich dieses Verhalten als Reaktion auf eine einseitige Mieterhöhung des Vermieters dar, die dem Mieter überhaupt keine Wahl lässt, ob er der Mieterhöhung zustimmt oder nicht, gilt die Zahlung der erhöhten Miete auch nicht als Zustimmung. In einem solchen Fall ist eine Rückforderung der zuviel gezahlten Miete möglich (vgl. BGH, Urteil vom 29.06.2005, VIII ZR 182/04; BGH, Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 199/04). Die Abgrenzung, ob das eine oder das andere der Fall ist, wird aber immer schwierig sein. Weitere untergerichtliche Entscheidungen werden vermutlich dazu beitragen, größere Klarheit zu gewinnen.
Nebenkostenabrechnung
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Jahresfrist und Nebenkostennachzahlung
Der Vermieter hat innerhalb eines Jahres eine Nebenkostenabrechnung über den Abrechnungszeitraum des Vorjahres zu erteilen. Andernfalls kann er Nebenkosten nicht nachfordern. Seine Abrechnung muss allerdings nur bestimmten formellen Anforderungen genügen. Inhaltliche Fehler können auch nach Ablauf der Jahresfrist korrigiert werden. Die Nachzahlung kann dann aber begrenzt sein auf die Höhe des Betrages, der mit der ursprünglich erteilten Abrechnung gefordert worden ist (BGH, Urteil vom 17.11.2004, VIII ZR 115/04; BGH, Urteil vom 19.01.2005, VIII ZR 116/04.)
Verwirkung
Macht ein Vermieter gegen seinen Mieter einen Zahlungsanspruch aus einer Betriebskostenabrechnung geltend, muss er nicht nur auf den Eintritt der Verjährung achten. Unter bestimmten Umständen kann ihm auch der Einwand der sog. Verwirkung entgegengehalten werden. Klagt ein Vermieter erst mehrere Jahre nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Bezahlung einer Betriebskostenabrechnung, kann ihm sein Zahlungsanspruch versagt sein, auch wenn die Rechnung selbst rechtzeitig gestellt und auch noch vor Ablauf der Verjährungsfrist eingeklagt worden ist. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter in der – langjährigen – Zwischenzeit schützenswerte Vermögensdispositionen getroffen hat und nicht mehr damit rechnen musste, noch in Anspruch genommen zu werden (LG Berlin, Urteil vom 4.7.2003, 64 S 144/03).
Belegkopien
Häufig wird zwischen Vermieter und Mieter nicht nur um die Frage gestritten, ob die Nebenkosten-Abrechnung richtig ist, sondern schon darum, ob der Vermieter dem Mieter die Nebenkosten-Belege – gegen Kostenerstattung – in Kopie zu überlassen hat. Ob diese Pflicht besteht, war bisher streitig. Das AG Köln (Urteil vom 24.11.2004, 209 C 329/04) sieht eine solche Pflicht und bemisst die Höhe der Kostenerstattung mit 0,26 EUR pro Kopie. Das AG Bremen (Urteil vom 2.4.2004, 7 C 295/03) ist grundsätzlich der gegenteiligen Ansicht und will eine Kopieübersendungspflicht nur in Ausnahmefällen annehmen. Gegebenenfalls betrage der Kostensatz aber 0,50 EUR pro Kopie. Das Gericht macht aber deutlich, dass die Rechtsprechung zu dieser Frage gespalten ist und listet dazu umfangreich Fundstellen aus Rechtsprechung und Literatur auf. Die Mehrheitsmeinung tendiert danach, entgegen dem Amtsgericht Bremen, zur – kostenpflichtigen – Kopienübersendungspflicht.
Kürzlich hat sich der BGH geäußert: Nach seiner neuesten Rechtsprechung besteht ein Anspruch des Mieters auf Erstellung von Kopien grundsätzlich nicht, es sei denn, Mieterwohnung und Vermieterbüro liegen so weit auseinander, dass dem Mieter nicht zugemutet werden kann, beim Vermieter Einsicht in die Kostenbelege zu nehmen (BGH, Urteil vom 8.3.2006, VIII ZR 78/05).
Abrechnungsbelege als Scan-Dokument
Zwar hat der Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung grundsätzlich ein Anrecht darauf, die Originalbelege einzusehen. Der Vermieter kann sich jedoch unter bestimmten Umständen auf die Vorlage von Ausdrucken eingescannter Dokumente beschränken. Damit dies ausreicht, muss er allerdings nachweisen, dass eine Verfälschung praktisch ausgeschlossen ist, und hierzu entsprechende organisatorische und datentechnische Sicherheitsmaßnahmen überzeugend darstellen können. Das Argument, dass beim Scannen Fälschungen denkbar sind, greift dann nicht mehr, da bei Originalunterlagen ebenfalls ein grundsätzliches Fälschungsrisiko besteht (LG Hamburg, Urteil vom 5.12.2003, 311 S 123/02).
Schönheitsreparaturen / Renovierung
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Kombination von Renovierungsklauseln
Der Vermieter, der ein Mietvertragsformular verwendet, muss darauf achten, dass er dem Mieter nicht gleichzeitig eine Anfangsrenovierungsverpflichtung und zusätzlich Renovierungspflichten für die Vertragslaufzeit auferlegt. Diese Kombination kann in einem Formularmietvertrag dazu führen, dass gar keine Renovierungsverpflichtung des Mieters besteht, da dieser dann nach den Rechtsmaßstäben des Vertragrechts übermäßig benachteiligt sein kann (AG Dortmund, Urteil vom 16.12.2003, 125 C 9962/03; ähnlich auch LG Hamburg, Urteil vom 12.9.2003, 311 S 152/01). Bei nichtigen Vertragsbestimmungen zur Schönheitsreparatur tritt der gesetzliche Zustand ein, wonach nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Erhaltung des Mietobjektes schuldet.
Renovierungsfristen
Viele Mietverträge enthalten Renovierungsfristen, wonach beispielsweise Küchen, Bäder und Duschen alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und andere Nebenräume alle sieben Jahre zu renovieren sind. Nach Rechtsprechung desBGH sind solche Renovierungsklauseln in Formularmietverträgen grundsätzlich unwirksam, sofern die Renovierungen nach dem Vertragswortlaut in diesen Zeitabschnitten in jedem Fall auszuführen sind – gleichgültig, in welchen Zustand die Wohnung ist (sog. starrer Fristenplan; vgl. BGH, Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03, sowie zuletzt Urteil vom 05.04.06, VIII ZR 178/05). Ist hingegen nur vereinbart, dass Schönheitsreparaturen bei Bedarf, also dann, wenn die Wohnung renovierungsbedürftig ist, geschuldet sind, hat der Vermieter möglicherweise sogar während des laufenden Mietverhältnisses einen Anspruch auf Zahlung eines Betrages, der ihn in den Stand versetzt, die vom Mieter unterlassenen Schönheitsreparaturen anderweitig ausführen zu lassen. Voraussetzung ist, dass der Mieter nach objektiver Betrachtungsweise mit seiner Renovierungspflicht in Verzug geraten ist (BGH, Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 192/04).
Wandfarbe
Meistens dreht sich der Streit zwischen Vermieter und Mieter darum, ob der Mieter seine Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen erfüllt hat. Renoviert der Mieter allerdings, ohne dazu verpflichtet zu sein, muss er darauf achten, dies in einer als ordnungsgemäß zu empfindenden Weise zu tun. Er darf zum Beispiel eine Wohnung nicht in kräftigen Farben streichen, da dies als Verschlechterung der Mietsache betrachtet werden muss. Streicht er etwa ein Zimmer gelb, das nächste Zimmer blau, ein weiteres rot, den Flur rot, gelb und grün und die Küche ebenfalls grün, macht er sich schadenersatzpflichtig, da damit die Grenzen des normalen Geschmacks überschritten werden. Der Vermieter müsste dann, um die Wohnung in einen Normalzustand versetzen und sie neu vermieten zu können, erneut Renovierungsarbeiten durchführen. Allenfalls der Anstrich eines Badezimmers in einer Pastellfarbe, z.B. Hellblau, kann noch toleriert werden (KG, Teilurteil vom 09.06.2005, 8 U 211/04).
Sonstige Streitigkeiten
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Einzug des Lebensgefährten
Mieter haben häufig den Wunsch, Personen in die Wohnung mit aufzunehmen, ohne dass diese Vertragspartner werden. Sind diese Personen Familienangehörige oder Ehepartner, auch Lebenspartner im Sinne des Lebenspartnerschaftsgesetzes, bedarf es grundsätzlich keiner Erlaubnis des Vermieters hierzu. Trotz gegenteiliger Ansicht einzelner Gerichte und Autoren der Rechtsliteratur, die sich u.a. auf gewandelte soziale Anschauungen gründen, sind aber Lebensgefährten, die mit dem Mieter bzw. der Mieterin nicht weiter rechtlich verbunden sind, keine Personen, für die diese Erlaubnisfreiheit gelten würde. Der Vermieter ist allerdings zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet, falls nicht in der Person des bzw. der einziehenden Dritten ein hindernder wichtiger Grund vorliegt, die Wohnung überbelegt würde oder aus sonstigen Gründen eine besondere Unzumutbarkeit für den Vermieter besteht (BGH, Urteil vom 05.11.2003, VIII ZR 371/02).
Mindeststandard der Elektrik bei Altbauwohnung
Wird eine Wohnung in einem nicht modernisierten oder nicht sanierten Altbau vermietet, kann der Mieter nicht erwarten, dass die Elektroinstallation dem aktuellen Standard, der etwa in einem Neubau anzutreffen wäre, entspricht. Er hat jedoch Anspruch darauf, dass eine elektrische Anlage vorhanden ist, die die Benutzung der gewöhnlichen Haushaltsgeräte erlaubt, wozu nach der insoweit maßgeblichen Verkehrsanschauung der Betrieb eines größeren Haushaltgerätes wie Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine gehört und gleichzeitig eines weiteren haushaltsüblichen Elektrogerätes wie etwa einem Staubsauger. Auch muss das Badezimmer über eine Stromversorgung verfügen, die nicht nur der Beleuchtung, sondern auch dem Betrieb von kleineren elektrischen Geräten über eine Steckdose dient. Ist dieser Standard nicht erfüllt, hat der Mieter Anspruch darauf, dass der Vermieter die notwendigen Handwerkerarbeiten ausführen lässt (BGH, Urteil vom 26.07.2004, VIII ZR 281/03).
Bundesverfassungsgericht zur Wohnungsbesichtigung
Art. 14 GG (Eigentumsrecht) wird im allgemeinen auf den Hauseigentümer, nicht aber auf den Wohnungsnutzer bezogen. Das Bundesverfassungsgericht hat jedoch klargestellt, dass Art. 14 GG (neben Art. 13 GG: Unverletzlichkeit der Wohnung) auch für den Mieter gilt. Es hat daher eine zivilgerichtliche Entscheidung aufgehoben, mit der einem Vermieter Recht gegeben worden war, der wegen Vereitelung des Zugangs zur Wohnung gekündigt hatte. Das Bundesverfassungsgericht hatte in diesem Fall entschieden, dass der Vermieter nicht beanspruchen könne, die Wohnung außerhalb der mietvertraglichen Zeiten mit potentiellen Wohnungserwerbern zu besichtigen. Der Vermieter hat die Wohnung an einem Sonnabend um 14:00 Uhr besichtigen wollen, vertraglich vereinbart war wochentags, 10:00-13:00 und 15:00-18:00 Uhr. Ferner hatte das Bundesverfassungsgericht keine Verpflichtung der Mieterin gesehen, auf den – unzulässigen – Besichtigungswunsch des Vermieters zu reagieren (BVerfG, Beschluss vom 16.01.2004, 1 BvR 2285/03).
Prozessuales
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Herausgabeklage bei Mieterinsolvenz
Nicht selten wird es geschehen, dass der Mieter in Insolvenz verfällt. Der Vermieter muss seinen Herausgabeanspruch dann gegenüber dem Insolvenzverwalter geltend machen, nicht gegenüber der Mieter persönlich. Im Streitfall hat der Vermieter eine entsprechende Klage gegen den Insolvenzverwalter zu richten oder – falls die Insolvenz während eines bereits laufenden Rechtsstreites gegen den Mieter eingetreten ist – seine Klage umzustellen. Dies gilt auch für Wohnraummietverhältnisse (OLG Celle, Beschluss vom 06.10.2003, 2 W 107/03).
Mietvertragskündigung und Insolvenz
Im Falle der Insolvenz des Mieters muss der Vermieter bestimmte Regelungen der Insolvenzordnung (InsO) beachten, die diese für die bisherigen Rechtsverhältnisse des Insolvenzschuldners trifft. So kann der Vermieter beispielsweise dann nicht mehr wegen Mietrückständen kündigen, wenn diese aus der Zeit vor dem Insolvenzantrag stammen. Kündigt der Vermieter wegen danach aufgelaufener Mietrückstände, kann seine Kündigung aber immer noch daran scheitern, dass er gegenüber dem Mieter gekündigt hat und nicht gegenüber dem Treuhänder, den das Insolvenzgericht im Anschluss an den Insolvenzantrag eingesetzt hat und der dann richtiger Adressat der Kündigungserklärung ist (LG Karlsruhe, Urteil vom 13.02.2003, 5 S 149/02).
Zwangsräumung des Ehepartners
Wenn ein Vermieter ein Räumungsurteil erstreitet, muss er darauf achten, dass sämtliche der in der Wohnung lebenden Personen im Urteilstenor namentlich bezeichnet sind. Dies gilt auch für den Ehegatten des Mieters. Letzterer ist vom Räumungstitel nicht von Rechts wegen miterfasst, sondern muss darin ausdrücklich bezeichnet sein. Anderenfalls kann derGerichtsvollzieher die Durchführung der Räumung zu Recht ablehnen (BGH, Beschluss vom 25.06.2004, IX a ZB 29/04).